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CURSO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES - METODOLOGIA CIENTÍFICA - LOCAL: U B E R L Â N D I A (MG) outubro/ 2005 BRÍCIO DE MELO Eng° CIVIL RUBENS FERNANDO DUARTE Eng° CIVIL ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES - Metodologia Científica outubro/2005
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    CURSO DE ENGENHARIA DE  AVALIAÇÕES -    METODOLOGIA CIENTÍFICA -   LOCAL : U B E R L Â N D I A (MG) outubro/ 2005 BRÍCIO DE MELO Eng °  CIVIL RUBENS FERNANDO DUARTE Eng °  CIVIL   ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES - Metodologia Científica outubro/2005 ÍNDICE   1 -  CONCEITUAÇÃO ..........................................................................................................................................3   2 -  ESTATÍSTICA BÁSICA ...............................................................................................................................15   3 -  ESTATÍSTICA INFERÊNCIAL ..................................................................................................................18   4 -  ESPECIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÕES .....................................................................................................53   5 -  APLICAÇÕES PRÁTICAS ...........................................................................................................................60   6 -  ELABORAÇÃO DE LAUDO ........................................................................................................................76   7 -  NORMAS .......................................................................................................................................................79   8 -  BIBLIOGRAFIA ...........................................................................................................................................80   9 -  ANEXOS ........................................................................................................................................................81   Eng °   BRÍCIO DE MELO Página   2 Eng °   RUBENS FERNANDO DUARTE   ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES - Metodologia Científica outubro/2005 1 -  CONCEITUAÇÃO Inicialmente, gostaríamos de apresentar as boas vindas aos participantes deste evento, cujo objetivo é consolidar a Teoria através da Prática. Aqui cabe um comentário a respeito, com uso de lógica rudimentar, de autor desconhecido: “Teoria é quando se sabe tudo, mas nada dá certo”. “Prática é quando tudo funciona e ninguém sabe porque”. Muito complicado é: Quando a Teoria e Prática andam juntas. “Nada dá certo e ninguém sabe porque”. Desenvolvemos este curso para apresentar métodos e técnicas que permitam fazer a comparação de forma objetiva (diminuindo-se a subjetividade), e direcionados para avaliação de bens através da ciência da construção de modelos que consiste em um conjunto de instrumentos quantitativos que são usados para construir e, em seguida, testar representações matemáticas do mundo real. O desenvolvimento e o uso desses instrumentos constituem o tema do que se chama econometria que visa, essencialmente, a uma conjunção da teoria econômica com medidas concretas, usando como ponte a teoria e as técnicas de inferência estatística. Ressaltamos, entretanto, que os conceitos não se limitam às utilizações aqui apresentadas. Quaisquer comentários quanto aos assuntos aqui apresentados, queiram por gentileza dirigir eventuais sugestões para o e-mail bricio@apis.com.br    informando inicialmente sua identificação e turma do treinamento que participou (local e data), em seguida, na ordem crescente de número de página da apostila na qual se encontra o que se pretende aperfeiçoar, transcrevendo o texto srcinal e a sua sugestão no sentido de mantermos o aprimoramento constante deste material. Esperamos que tenham BOM PROVEITO! 1.1 - AVALIAR Sem criar polêmica, podemos definir de forma simplista,  Avaliar   como: “a técnica de medir comparando”. No nosso caso específico procuraremos medir o valor de um bem. Se pararmos para pensar, verificaremos que a todo instante estamos comparando alguma coisa, como por exemplo: - cursos realizados; - compra em supermercado; - tipos de música, compositores, bandas; - desempenho de empresas em relação aos concorrentes, etc. Na maioria dos casos, a comparação está relacionada com um componente econômico, que é o “Valor”. Eng °   BRÍCIO DE MELO Página   3 Eng °   RUBENS FERNANDO DUARTE   ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES - Metodologia Científica outubro/2005 1.2 - VALOR DE MERCADO   A NBR 14653-1 apresenta as seguintes definições: “ 3.44  Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.” “ 3.38 Preço Quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele.” O mercado imobiliário caracteriza-se pela imperfeição, e o nosso trabalho será sempre o de procurar medir o grau desta imperfeição, buscando eliminá-la de forma a obtermos aquele que seria o valor mais próximo do mercado perfeito, ou seja, o “Valor Justo”. Na maioria dos casos é praticamente impossível eliminar algumas características nocivas impostas ao mercado, como a manipulação feita por grandes incorporadores, quando monopolizam um determinado segmento do mercado imobiliário. 1.3 - MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O VALOR DE UM BEM   A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado. A sua escolha deve ser  justificada com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de modelos que suportem racionalmente o convencimento do valor. Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos dividem-se em Diretos e Indiretos. : 1 - DIRETOS: : 1.1 - COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO:  Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.   Quando se procura o Valor de Mercado, devemos dar preferência à sua aplicação, pois é o que inegavelmente, melhor espelha o comportamento do mercado imobiliário. Eng °   BRÍCIO DE MELO Página   4 Eng °   RUBENS FERNANDO DUARTE
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